建设用地的制度与政策

第一节　集体土地征收

集体土地是指农民集体所有的土地。集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。

集体土地征收和征用是两种不同的情形：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权力发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

一、征收集体土地的特点

一是具有强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地转变为国有土地。

二、征收集体土地应遵循的原则

①珍惜耕地，合理利用土地的原则；②保证国家建设用地的原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。

三、征地报批前的工作

土地行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村经济组织和农民；对拟征用土地的权属、地类、面积以及地上附着物、种类、数量等现状进行调查，并经所有权人共同确认；对拟征用土地的补偿标准、安置途径，被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利。

四、征收土地批准权限的规定

①征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

五、征收土地公告

市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。征收土地公告应该包括以下内容：

六、征地补偿安置方案公告

①被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；②土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式； ③安置补助费的标准、数量、支付对象和方式； ④地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；⑤农业人口的安置途径；⑥其他有关征地补偿安置的措施。

未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续。

七、征收集体土地补偿的范围和标准

土地补偿费：征地费的主要部分。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均产值的6到10倍。

安置补助费：按需要安置的农业人口数计算。安置人口数按被征收耕地数量除以征地前的人均耕地数量计算。每个需要安置的农业人口补助费，按征地征收前3年平均产值的4至6倍计算。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍。

人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费之和不得超高该土地被征收前3年平均产值的30倍。

地上附着物和青苗补偿费 补偿标准由省、自治区和直辖市确定。征收城镇郊区的菜地，应该交纳新菜地开发建设基金。

八、征收集体土地的工作程序

①申请用地；②受理申请并审查有关文件；③审批用地；④征地实施；⑤签发用地证书；⑥征地后实施管理；⑦建立征收土地档案；

第二节 建设用地使用权出让

一、建设用地使用权出让的概念

建设用地使用权出让简称为土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

二、土地使用权出让金

土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付整个使用期限期间的地租。

出让具有以下含义：

（1）土地使用权出让，也称之为批租或土地一级市场，是国家行为，任何单位和个人不得出让土地使用权。

（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期间拥有占有、使用、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

（3）土地使用者只有向国家支付了土地出让金才能取得土地使用权证书。

（4）集体土地不经征收不得出让。

（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利和义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

二、建设用地使用权出让方式

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。

三、建设用地使用权出让年限

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

（4）综合或其他用地50年。